【不動産投資1件目】330万円で購入した築古戸建て｜我が家の中古戸建て投資の始まり

はじめに

我が家が不動産投資を始めたのは2015年でした。

最初に購入した物件は、購入価格330万円の築古戸建てです。

現在では複数の収益物件を保有していますが、この1件目の購入が我が家の不動産投資のスタートでした。

今回は、初めて購入した物件について、購入までの経緯や運営状況を記録します。

不動産投資を始めようと思った理由

当時の我が家では、２人目の子どもが生まれ、子育てや仕事に忙しい中でしたが、4人家族としての生活のカタチが出来上がりつつありました。

将来への不安への解消、夫や私の給与収入以外の収入源を作りたかったという思いもあり、夫とも相談し、不動産投資を始めようと考えました。

ただ、二人とも不動産については特に詳しくなく、また当時は賃貸物件住まいでもあったため、不動産関連書籍で調べたり、ネットで情報収集をしたりして、日々不動産物件情報を、調べる毎日だったのを覚えています。

初めて購入した物件の概要

初めて購入したのは、入居者付きのオーナーチェンジ物件でした。ネットの不動産情報サイトで物件情報を見つけ、「これは良いかもしれない」と感じて、すぐに不動産会社へ問い合わせ、資料請求をしたことを今でも覚えています。

物件1｜2015年9月購入の中古戸建て

項目	内容
購入年月	2015年9月
物件種別	中古戸建て
売出価格	約380万円
購入価格	約330万円
構造	木造２階建て
建築年（購入時築年）	1968年（購入時47年）
土地面積	約50㎡
建物延床面積	約55㎡
購入時の状況	オーナーチェンジ物件
物件の特徴	・最寄駅から徒歩約10分以内 ・ファミリー向け間取り

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取得時及び取得直後にかかった費用

中古戸建て投資では、物件価格だけではなく、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用も必要になります。

以下にA【取得時にかかった費用】、B【取得直後にかかった費用】、C【A＋Bの費用】として表にしました。

※金額はブログ掲載用に1,000円単位へ調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目	金額
物件価格	3,300,000円
仲介手数料	165,000円
登記費用	142,000円
固定資産税・賃料精算等	▲55,000円
取得時の費用合計	3,552,000円

B．取得直後にかかった費用

項目	金額
火災保険料	141,000円
不動産取得税	73,000円
リフォーム費用	0円
取得直後の費用合計	214,000円

※火災保険料は、購入後の賃貸経営開始に向けて加入しました。
※不動産取得税は、購入後2、3か月後に自治体から納付通知が届き、支払いを行いました。

C．取得にかかった総費用（A表＋B表）

項目	金額
物件価格	3,300,000円
仲介手数料	165,000円
登記費用	142,000円
固定資産税・賃料精算等	▲55,000円
火災保険料	141,000円
不動産取得税	73,000円
リフォーム費用	0円
取得にかかった総費用	3,766,000円

物件価格だけを見ると330万円ですが、実際に不動産投資を始めるためには、諸費用を含めた取得総額で考える必要があります。

今回の購入では、物件価格330万円、諸費用約を合わせ約377万円が初期投資額となりました。

購入を決めた理由

この物件は、私たちが初めて購入した収益不動産です。

購入前には、物件価格だけでなく、賃貸需要や購入後の運営リスクについても検討しました。その結果、以下の点を評価し、購入を決断しました。

① 価格交渉により購入価格を抑えることができた

当初の売出価格から価格交渉を行い、約50万円の指値が通りました。

結果として、購入価格を抑えることができ、初めての不動産投資として取り組みやすい条件になりました。

② 入居者付きのオーナーチェンジ物件だった

購入時から入居者がいるオーナーチェンジ物件でした。

購入直後から家賃収入が見込める点に加え、家賃保証会社にも加入済みで、賃料入金状況も安定していたことが購入判断のポイントになりました。

③ ファミリー向けで賃貸需要が期待できた

間取りはファミリー向けで、周辺の賃貸需要も見込める物件でした。

単身向けではなく、長期入居につながる可能性がある点を評価しました。

④ 過去の修繕履歴を確認できた

購入前に、過去に浴室修繕が行われていることを確認できました。

修繕時の写真も確認できたため、築年数は経過していましたが、建物の状態を把握した上で購入判断ができました。

⑤ 駅徒歩圏内で生活利便性が高かった

最寄駅から徒歩圏内で、周辺にはスーパーなど生活に必要な施設も多く、入居者にとって暮らしやすい立地であることも魅力でした。

オーナーチェンジ物件への不安と購入判断

オーナーチェンジ物件は、購入時点で入居者がいるため、購入直後から家賃収入が期待できるメリットがあります。

一方で、実際に購入する際には、以下のような不安もありました。

入居者の状況を十分確認できない不安

オーナーチェンジ物件では、購入前に室内を見ることができないケースがあります。

今回の物件も入居中だったため、室内の状態については不安がありました。

そのため、購入前に確認できる資料や過去の修繕履歴を確認し、判断しました。

退去後の修繕費用への不安

入居中は問題なく家賃収入があっても、退去時にはリフォーム費用が発生する可能性があります。

購入前には、過去の修繕状況を確認し、将来的な修繕費用も考慮しました。

入居者が退去した場合の不安

購入時点では家賃収入があるものの、将来的に退去した場合に次の入居者が決まるかという不安もありました。

そのため、駅からの距離や周辺環境、ファミリー向けの間取りなど、賃貸需要を重視して購入判断を行いました。

売買契約・決済・入居者への連絡

購入を決めた後、2015年9月初旬に売買契約を行いました。

契約時には手付金として50万円を支払い、その約1週間後に決済を行いました。

決済当日は、残代金の支払い準備をして不動産会社へ向かいました。初めての不動産購入だったこともあり、普段とは違う緊張感があったことを覚えています。

売買契約時には売主の方とは面会していませんでしたが、決済当日に初めてお会いしました。

決済では、残代金の支払い、所有権移転登記に必要な手続きなどを行い、最後に物件の鍵を受け取りました。

その後、所有権移転登記の手続きを進め、登記完了後に必要書類が届いたタイミングで、入居者へ物件所有者変更の連絡を行いました。

あわせて、今後の賃料振込先となる銀行口座についても案内し、翌月分の家賃から新しい振込先へ変更していただきました。

今回の物件はオーナーチェンジ物件だったため、購入後すぐに入居者募集やリフォームを行う必要はありませんでした。

所有者変更に伴う手続きを終え、そのまま賃貸経営を引き継ぐ形で、我が家の不動産投資がスタートしました。

初めて不動産投資を経験して感じたこと

初めて購入した中古戸建て物件は、我が家にとって不動産投資の第一歩となる大きな経験になりました。

購入前の物件調査や購入判断、初めての価格交渉（指値）、売買契約、決済、そして購入後の入居者への連絡など、実際に経験してみなければ分からないことが数多くありました。

特に、物件を購入するまでの流れだけではなく、購入後に賃貸経営を引き継ぐための手続きについても、多くの学びがありました。

購入後には、火災保険の加入手続きや、不動産取得税の支払いなど、物件取得後に発生する手続きについても初めて経験しました。

不動産取得税については、購入直後ではなく、数か月後に自治体から案内が届くことも、実際に購入して初めて知ったことの一つでした。

この1件目の経験が、その後の物件購入や賃貸経営における判断基準や基礎となり、現在保有している複数の収益物件につながっています。

（参考）これまで購入した物件一覧

• 1件目｜330万円で購入した築古戸建て
• 2件目｜900万円の中古戸建てを750万円で購入
• 3件目｜850万円の中古戸建てを620万円で購入
• 4件目｜450万円の築古戸建てを400万円で購入
• 5件目｜690万円の中古戸建てを600万円で購入
• 6件目｜700万円の中古マンションを購入
• 7件目｜630万円の中古戸建てを610万円で購入
  
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