【不動産投資7件目】630万円の中古戸建てを610万円で購入｜内覧当日に600万円で買付申込み

はじめに

こんにちは、パート主婦のココです。

我が家では、2015年から中古戸建てを中心に不動産投資に取り組んできました。

今回紹介するのは、我が家が2020年に購入した7件目の収益不動産です。

売出価格は630万円。

私たちは内覧したその日に、600万円・現金購入・ローン特約なしで買付申込みを行いました。

結果は600万円ではありませんでしたが、売主側から提示された610万円で購入することに。

売出価格から20万円の値引きです。

今回の物件は、駅から徒歩約10分、2DK＋ロフトの中古戸建て。

築年数は経過していましたが、外観も室内もきれいにリフォームされており、内覧したときの印象がとても良い物件でした。

今回は、7件目となるこの物件について、物件との出会いから内覧、価格交渉、そして購入までを振り返ります。

7件目の中古戸建てを発見

それまでにも中古戸建てを中心に不動産投資を続けていた私たちは、引き続き物件情報をチェックしていました。

そんな中で見つけたのが、今回の物件7です。

売出価格は630万円。

物件資料を確認すると、

• 駅から徒歩約10分
• 2DK＋ロフト
• 駐車場なし
• 木造2階建て
• 1972年築

という物件でした。

築年数だけを見ると、かなり古い戸建てです。

一方で、購入前の段階で気になったのが、外観や室内の状態でした。

資料を見ると、築年数は経過しているものの、外壁は塗装されており、落ち着いたシックな外観。

また、室内についても、全般的にきれいにリフォームされているようでした。

ユニットバス化やカウンターキッチン化、ロフトの設置など、築年数から想像するよりも、かなり手が入っている印象でした。

「築年数は古いけれど、これは一度実際に見てみたい」

そう考え、内覧することにしました。

購入前に想定家賃と利回りをチェック

物件を購入する前に、いつものように想定家賃と収益性を確認しました。

今回の想定家賃は、月額6万円～7.5万円程度。

その中でも、実際に募集する場合の中心となる金額は、月額6.5万円～7万円程度と考えていました。

私たちの中古戸建て投資では、購入基準として、通常は実質利回り10％以上、表面利回り12％程度を一つの目安にしています。

そこで、購入価格ごとの表面利回りを確認しました。

購入価格	月6.5万円	月7万円
630万円	約12.4％	約13.3％
610万円	約12.8％	約13.8％
600万円	約13.0％	約14.0％

※表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格で簡易計算。

購入価格が630万円でも、想定家賃が月6.5万円なら表面利回りは約12.4％。

私たちが目安としている表面利回り12％程度を上回ります。

さらに、600万円まで価格を抑えることができれば、月6.5万円の家賃でも約13.0％。

そのため、

「630万円でも検討できる。ただ、600万円ならより魅力的」

という感覚で物件を見ていました。

そして、実際の内覧で物件の状態を確認したうえで、購入価格を決めることにしました。

いよいよ物件を内覧

内覧したのは、2020年7月末頃です。

実際に物件を見てみると、事前に資料で確認していた以上に、外観・室内ともきれいな状態でした。

外壁は塗装されており、落ち着いたシックな印象。

室内も全般的にきれいにリフォームされていました。

特に、

• ユニットバス化
• カウンターキッチン化
• ロフト化
• 壁紙クロスもきれい
• 床フローリングも綺麗

などがされており、築年数の古さをあまり感じさせない室内でした。

もちろん、駅から徒歩約10分で駐車場がないなど、気になる点もあります。

それでも、購入後に大きなリフォームをする必要性がほとんどなさそうだっｔたことは、大きなメリットでした。

内覧を終えた時点で、

「この物件なら購入を検討してもいい」

と判断しました。

そこで、売出価格630万円に対して、私たちが考えていた購入価格を提示することにしました。

内覧当日に600万円で買付申込み

今回の物件7で、最も印象に残っているのが、この場面です。

私たちは、内覧した当日に買付申込書を提出しました。

提示した金額は、

630万円 → 600万円

30万円の値引き交渉でした。

さらに今回は、現金購入・ローン特約なしです。

つまり、

「600万円で、融資を利用せず購入する」

という条件で買付けを入れました。

内覧時には、売主側から値引きは難しいという話もありました。

それでも、物件の状態や想定家賃などを考えたうえで、

「600万円なら購入したい」

という金額を、そのまま提示することにしました。

ローン特約を付けず、現金購入としたことも、今回の買付けでは一つのポイントでした。

610万円で購入することに

その後、仲介会社（売主側）から提示された金額は、

610万円でした。

600万円ではなく、610万円。

私たちとしても、この金額であれば十分購入を検討できると判断しました。

そして、610万円で購入することに決定。

結果として、

630万円 → 610万円

となり、20万円の値引きで購入することができました。

最初に600万円で買付けを入れたものの、最終的には売主側から提示された610万円でまとまりました。

今回の購入では、価格だけでなく、現金購入・ローン特約なしで、内覧当日に買付けを入れたことも、交渉を進めるうえで一つのポイントになったのではないかと思います。

物件7の概要

物件7｜2020年8月購入の中古戸建て

項目	内容
購入年月	2020年8月
物件種類	中古戸建て
売出価格	630万円
購入価格	610万円　※現金購入
建物構造	木造2階建て
建築年月（購入時築年数）	1972年12月（築47年）
購入時の状況	空家
物件の特徴	・築古戸建て（ただしリフォーム済み） ・2DK＋ロフトの間取り ・駐車場なし ・最寄駅まで徒歩約10分以内 ・室内、外装がきれい

取得時及び取得直後にかかった費用

物件7の取得にかかった費用を整理します。

※金額はブログ掲載用に分かりやすく千円単位で調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目	金額
物件価格	6,100,000円
仲介手数料	259,000円
登記費用	118,000円
火災保険料	184,000円
固定資産税・賃料精算等	10,000円
取得時費用合計	6,671,000円

B．取得直後にかかった費用

項目	金額
不動産取得税	47,000円
リフォーム費用	0円
取得直後の費用合計	47,000円

C．取得にかかった総費用

取得時費用と取得直後の費用を合わせると、今回の物件取得にかかった総額は約672万円となりました。

項目	金額
物件価格	6,100,000円
仲介手数料	259,000円
登記費用	118,000円
火災保険料	184,000円
固定資産税・賃料精算等	10,000円
不動産取得税	47,000円
リフォーム費用	0円
取得総額	6,718,000円

物件価格は610万円ですが、仲介手数料や登記費用、火災保険料、不動産取得税などを含めると、実際に取得するためにかかった費用は約672万円となりました。

今回の物件では、購入直後のリフォーム費用がかからなかったことも特徴です。

築年数は古いものの、購入時点ですでに外観・室内ともきれいな状態だったため、購入直後に大きなリフォームを行う必要がありませんでした。

不動産投資では、物件価格だけを見て「610万円で買えた」と考えるのではなく、諸費用まで含めた総額で資金計画を考えることが大切です。

現金購入を選んだ理由

今回の物件7では、融資を利用せず、現金で購入しました。

これまでの物件では融資を利用したケースもありましたが、今回は物件価格や購入後の資金計画などを考え、現金で購入することにしました。

また、今回の買付けにはローン特約を付けていません。

そのため、

「融資が通れば購入する」

という買付けではなく、

「この価格なら現金で購入する」

という、比較的シンプルな条件で売主側に提示することができました。

不動産投資では、融資を利用することで自己資金を抑えながら物件を購入する方法もあります。

一方で、現金購入には融資審査を待つ必要がないというメリットがあります。

今回の物件では、その点も購入判断の一つとなりました。

物件7の購入を決めた理由

今回の購入を決めた理由を整理すると、大きく3つあります。

① 610万円なら収益性を見込めると考えた

購入前の想定家賃は月額6万円～7.5万円程度。

中心となる家賃を月6.5万円～7万円程度と考えていました。

購入価格610万円の場合、月6.5万円の家賃なら表面利回りは約12.8％。

月7万円なら約13.8％です。

私たちの購入基準としていた表面利回り12％程度を上回る水準だったため、収益物件として検討できると判断しました。

② 築古でも状態が良かった

1972年築と築年数は経過しています。

しかし、実際に内覧してみると、外観・室内ともきれいな状態でした。

外壁塗装が行われ、室内もユニットバスやカウンターキッチン、ロフトなど、きれいにリフォームされていました。

そのため、築年数だけで判断するのではなく、実際の物件状態を見て判断できたことが購入を後押ししました。

③ 600万円で買付け、610万円でまとまった

最終的な購入価格は610万円。

売出価格630万円から20万円下がりました。

私たちは600万円で買付けを入れましたが、売主側から610万円の提示があり、その金額で即決しました。

最初から「必ず600万円でなければ買わない」と考えていたわけではありません。

物件の状態や収益性を考え、610万円でも購入する価値があると判断したためです。

まとめ

今今回は、我が家が2020年に購入した7件目の収益不動産について紹介しました。

物件7のポイントをまとめると、

• 売出価格は630万円
• 内覧当日に600万円で買付申込み
• 610万円で購入
• 20万円の値引き
• 現金購入・ローン特約なし
• 駅から徒歩約10分
• 2DK＋ロフト
• 1972年築・購入時築47年
• 外観・室内ともきれいな状態
• 想定家賃のボリュームゾーンは月6.5万円～7万円程度
• 購入価格610万円で、想定家賃6.5万円なら表面利回りは約12.8％
• 購入直後のリフォーム費用は0円
• 諸費用を含めた取得総額は約672万円

今回の物件で特に印象に残っているのは、内覧したその日に600万円で買付申込みをしたことです。

売出価格は630万円でしたが、私たちは「600万円なら購入したい」と考え、その金額を提示しました。

結果的には売主側から610万円の提示があり、私たちもその価格なら十分購入できると判断。

630万円の物件を610万円で購入することになりました。

不動産投資では、物件価格だけを見て判断するのではなく、想定家賃や物件の状態、購入後の費用などを含めて考えることが大切です。

今回も、築年数だけを見ると古い物件でしたが、実際に内覧すると外観・室内ともきれいな状態でした。

さらに、購入直後のリフォーム費用もかからなかったため、総合的に購入を決めました。

そして、この物件は我が家にとって7件目の収益不動産となりました。

2015年に始めた中古戸建て中心の不動産投資。

物件を一つずつ購入する中で、融資、価格交渉、賃貸需要、修繕、購入後の管理など、さまざまな経験をしてきました。

物件5では690万円の物件を600万円で購入し、物件6では初めて区分所有マンションを購入。

そして令和２年に購入した物件7以降、この記事を書いている現時点では新しい不動産は購入していません。
また、よい物件があれば、購入していきたいと思いますが、その際はブログにもまとめていきたいと思います。

ここまでで購入してきた7件については購入時の記録だけでなく、その後の入居状況や家賃収入、修繕費なども含めて、今後少しずつ振り返っていきたいと思います。

（参考）これまで購入した物件一覧

• 1件目｜330万円で購入した築古戸建て
• 2件目｜900万円の中古戸建てを750万円で購入
• 3件目｜850万円の中古戸建てを620万円で購入
• 4件目｜450万円の築古戸建てを400万円で購入
• 5件目｜690万円の中古戸建てを600万円で購入
• 6件目｜700万円の中古マンションを購入
• 7件目｜630万円の中古戸建てを610万円で購入
  
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