【不動産投資6件目】700万円の中古マンションを購入｜初めての区分所有に挑戦

不動産投資6件目の中古マンションを700万円で購入 保有物件購入記事
2026.06.30

はじめに

こんにちは、パート主婦のココです。

我が家では、2015年から中古戸建てを中心に不動産投資に取り組んでいます。

これまで何件かの戸建てを購入してきましたが、今回紹介するのは、我が家にとって6件目となる収益不動産です。

そして、この物件にはこれまでとは大きな違いがありました。

それは、初めての区分所有マンションだったことです。

今回購入したのは、駅から徒歩約7分、3LDK、専有面積約60㎡の中古マンション。

売出価格は700万円でした。

当時の私たちは、物件情報を見てすぐに「安いから買おう」と考えたわけではありません。

むしろ気になったのは、

「このマンション、本当に700万円でいいの？」

ということでした。

そこで、過去の同じマンションの売買価格や、周辺の分譲マンション、区分所有マンションの売出価格などを調べてみました。

すると、私たちが調べた範囲では、同程度の条件なら900万円～980万円程度で売りに出されてもおかしくないのではないかと思える価格でした。

もちろん、これは当時の私たちが調査したうえでの判断です。

それでも、700万円という価格には大きな魅力を感じました。

さらに、家賃相場を調べて収益性を確認し、金融機関にも融資相談。

実際に内覧して物件の状態を確認したうえで、最終的に購入を決めることになりました。

今回は、そんな物件6との出会いから購入までを振り返ります。

6件目の収益物件を発見

それまでの我が家の不動産投資は、主に中古戸建てが中心でした。

戸建て投資にも少しずつ慣れてきた一方で、以前から気になっていたのが区分所有マンションです。

「戸建てとは違う不動産投資も、一度経験してみたい」

そんな思いがありました。

区分所有マンションならではの管理費や修繕積立金、管理組合など、戸建てにはない仕組みがあります。

実際に所有してみなければ分からないことも多いはずです。

そんな中で見つけたのが、今回の物件でした。

条件を見ると、

  • 駅から徒歩約7分
  • 3LDK
  • 専有面積約60㎡
  • 鉄筋コンクリート造
  • 分譲戸数100戸以上の大きめマンション

という物件。

そして、売出価格は700万円。

価格だけを見ると、「ものすごく安い」とまでは感じないかもしれません。

そこで、まずは価格と家賃の両面から収益性を確認することにしました。

購入前に想定家賃と利回りをチェック

不動産投資で物件を検討するとき、私たちが必ず確認するのが、

「この物件はいくらで貸せるのか？」

ということです。

購入価格が安くても、家賃が低ければ収益物件としての魅力は下がります。

逆に、ある程度の家賃が見込めるのであれば、購入価格との組み合わせによっては面白い物件になります。

今回の物件について、購入前に想定していた家賃は月額6万円～7.5万円程度。

その中でも、実際に募集する場合の中心となる金額は、月額6.8万円～7.2万円程度と考えていました。

私たちの不動産投資では、通常、実質利回り10％以上、表面利回り12％程度を一つの目安にしています。

そこで、まずは購入価格700万円に対して、家賃ごとの表面利回りを確認しました。

購入価格想定家賃年間家賃表面利回り
700万円月6.0万円72万円約10.3％
700万円月6.8万円81.6万円約11.7％
700万円月7.2万円86.4万円約12.3％
700万円月7.5万円90万円約12.9％

月額6.8万円～7.2万円程度で貸せるとすれば、表面利回りは約11.7％～12.3％。

特に月額7.2万円なら、私たちが一つの目安としている表面利回り12％程度に届きます。

ここまでは、なかなか悪くありません。

ただし、今回の物件には一つ、戸建てとは違うポイントがありました。

それが、管理費・修繕積立金です。

管理費・修繕積立金を含めて収益性を考える

区分所有マンションでは、戸建てと違って、所有しているだけでも毎月一定の費用がかかります。

今回の物件では、管理費と修繕積立金を合わせて、毎月約18,000円。

年間では、

18,000円×12か月＝21.6万円

です。

月7.2万円の家賃が入ったとしても、そのまま86.4万円が手元に残るわけではありません。

そこで、管理費・修繕積立金を差し引いた場合の収益を確認してみました。

① 想定家賃から表面利回りを確認

想定家賃を月額72,000円とすると、

72,000円×12か月＝864,000円

年間家賃収入は86.4万円です。

購入価格700万円に対する表面利回りは、

86.4万円÷700万円＝約12.3％

となります。

② 管理費・修繕積立金を差し引く

一方、管理費・修繕積立金は年間21.6万円。

そこで、

86.4万円－21.6万円＝64.8万円

となります。

つまり、家賃収入から管理費・修繕積立金だけを差し引いた場合、年間で64.8万円が残る計算です。

③ 購入価格700万円に対する簡易実利回り

この64.8万円を購入価格700万円で割ってみます。

64.8万円÷700万円＝約9.3％

となります。

この結果をまとめると、次のようになります。

項目金額・利回り
想定家賃月額72,000円
年間家賃864,000円
管理費・修繕積立金年間216,000円
差引後収入648,000円
物件価格7,000,000円
表面利回り約12.3％
管理費・修繕積立金差引後の簡易実利回り約9.3％

表面利回りだけを見ると約12.3％。

ところが、管理費・修繕積立金を差し引くと約9.3％。

数字だけを見ると、少し印象が変わります。

ただし、この9.3％は、固定資産税、火災保険料、空室期間、その他の修繕費などを含んでいない簡易的な利回りです。

実際の手残りは、さらに下がる可能性があります。

それでも、購入価格700万円という条件と合わせて考えると、

「十分に検討できる物件ではないか」

というのが、この時点での私たちの感触でした。

区分所有マンションだからこそ確認したこと

今回の物件では、戸建てとは違う視点で物件を見る必要がありました。

戸建ての場合は、建物の修繕や維持管理について、自分自身で考えていく必要があります。

一方、区分所有マンションでは、建物全体について管理組合があり、管理費や修繕積立金を支払いながら維持管理が行われます。

そのため、

「家賃はいくら取れるか」

だけではなく、

「毎月いくらの固定的な支出が発生するのか」

も重要です。

今回については、家賃を月7.2万円と想定すると、管理費・修繕積立金だけで年間21.6万円。

この数字を最初から収支計算に入れて考えました。

戸建て投資とは違う考え方が必要ですが、逆に言えば、こうした違いを実際に経験できることも、今回の物件に興味を持った理由の一つでした。

3度目の融資相談へ

収益性を確認したところで、次に考えたのが融資です。

今回の物件は、私たちにとって3度目となる金融機関からの融資を利用する予定でした。

物件資料を持参して、内覧前の段階で金融機関の窓口へ相談。

この段階ではまだ、

「絶対に購入する」

と決めていたわけではありません。

まずは、

「この物件を購入する場合、融資についてどの程度見込みがあるのか」

を確認しておきたかったのです。

結果として、ある程度の事前内諾の方向性を確認することができました。

不動産投資では、良さそうな物件を見つけても、融資が利用できなければ購入計画そのものを見直す必要があります。

そのため、物件だけを見るのではなく、早い段階で金融機関にも相談するようにしていました。

実際に物件を内覧

融資の可能性を確認したうえで、2019年12月頃、実際に物件を内覧しました。

資料や数字だけでは分からない部分を、自分たちの目で確認します。

実際に見てみると、

「分譲マンションらしい、しっかりした感じがある」

というのが率直な印象でした。

駅徒歩約7分、3LDK、約60㎡という条件も含め、ファミリー向けの賃貸物件として検討できそうです。

もちろん築年数は経過しています。

それでも、物件の状態や全体的な印象を確認したうえで、購入を前向きに進めることにしました。

そして、事前に調べていた売買価格との比較からも、700万円という価格がさらに魅力的に感じられました。

値引きなし、700万円で買付申込み

今回の購入で特徴的だったのは、値引き交渉をしなかったことです。

売出価格は700万円。

私たちは、その価格のまま買付申込書を提出しました。

理由は、

「700万円ですでに十分安いと判断していたから」

です。

これまでの投資では、売出価格から値引き交渉をしたこともあります。

しかし今回は、周辺の売買価格などを調べた結果、700万円そのものに割安感があると考えていました。

そのため、無理に値引きを求めるのではなく、700万円で購入する価値があると判断しました。

買付申込みにはローン特約も付けています。

融資申込みでは3種類の税証明書を提出

買付申込みと並行して、金融機関への融資手続きを進めました。

融資申込みでは、次の3種類の税証明書を提出しました。

  • 住んでいる自治体の納税証明書
  • 都道府県の納税証明書
  • 税務署の納税証明書（その3・未納税額のない証明用）

不動産投資の融資では、物件資料だけでなく、融資を受ける側の収入や納税状況などについても確認があります。

これまでの融資経験もあったため、必要書類を準備しながら手続きを進めました。

700万円の物件を購入することに

その後、融資手続きも進み、今回の物件を700万円で購入することになりました。

融資金額は630万円です。

今回は値引きによって安くなったのではありません。

最初から700万円という売出価格そのものに魅力を感じ、その価格で購入を決めました。

今回の経験から感じたのは、

「いくら値引きしてもらったか」より、「そもそもの売出価格が適正なのか」を調べることが大切

ということです。

物件6の概要

物件6｜2020年1月購入の中古マンション

項目内容
購入年月2020年1月
物件種類中古区分所有マンション
売出価格700万円
購入価格700万円　※融資利用あり
建物構造鉄筋コンクリート造
建築年月（購入時築年数）1988年頃（約32年）
専有面積約60㎡
間取り3LDK
購入時の状況空室
物件の特徴・中古マンション（中古区分所有）
・徒歩約7分
・分譲戸数100戸以上

今回が、私たちにとって初めての区分所有マンションです。

取得時及び取得直後にかかった費用

ここまでの記事では、購入価格700万円を基準に収益性を見てきました。

しかし、実際に不動産を取得するには、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

今回も、仲介手数料、登記費用、火災保険料、税金、リフォーム費用、融資手数料などが発生しました。

※金額はブログ掲載用に分かりやすく調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目金額
物件価格7,000,000円
仲介手数料297,000円
登記費用214,000円
火災保険料49,000円
固定資産税・賃料精算等92,000円
融資手数料157,000円
取得時費用合計7,809,000円

B．取得直後にかかった費用

項目金額
不動産取得税117,000円
リフォーム費用500,000円
取得直後の費用合計617,000円

C．取得にかかった総費用

物件価格に加えて、仲介手数料、登記費用、火災保険料、税金、リフォーム費用、融資手数料などを含めると、実際の取得にかかった総額は約827万円となりました。

「700万円の物件」といっても、実際には物件価格以外にもさまざまな費用が必要です。

そのため、購入前には物件価格だけでなく、最終的に必要となる資金全体を確認しておくことが重要です。

戸建てから区分所有へ。不動産投資の幅を広げる

物件6は、私たちの不動産投資にとって一つの転機になりました。

それまで中心だったのは中古戸建て。

そこから、初めて区分所有マンションを購入しました。

もちろん、区分所有には戸建てにはない費用があります。

管理費や修繕積立金は、空室であっても基本的に発生します。

そのため、戸建てと同じ感覚で収支を考えることはできません。

一方で、マンションにはマンションならではの管理や建物維持の仕組みがあります。

「実際に所有してみないと分からないこともある」

そう考えていた私たちにとって、今回の購入は単なる6件目の物件購入ではありませんでした。

これまで経験していなかった区分所有という投資方法を、自分たちで経験してみる機会でもありました。

物件6の購入を決めた３つの理由

最終的に購入を決めた理由は、大きく3つです。

① 700万円という価格

最も大きかったのが、購入価格です。

過去の同じマンションの売買価格や、周辺の分譲マンション・区分所有マンションの売出価格などを調べました。

その結果、私たちが調べた範囲では、同程度の条件なら900万円～980万円程度で売りに出されてもおかしくないと考えました。

もちろん、当時の私たちなりの調査による判断です。

それでも、

「700万円なら、価格面で大きな無理はない」

と考えられたことが、購入を後押ししました。

② 駅徒歩7分・3LDK・約60㎡

価格だけでなく、物件の条件も魅力でした。

  • 駅徒歩約7分
  • 3LDK
  • 専有面積約60㎡
  • ファミリー向けとして検討しやすい間取り

という条件です。

想定家賃も月額6万円～7.5万円程度。

月額7.2万円なら、管理費・修繕積立金を差し引いた簡易実利回りは約9.3％でした。

すべての費用を含めた実質利回りではありませんが、700万円という購入価格とのバランスは悪くないと判断しました。

③ 初めての区分所有を経験したかった

そして、もう一つが経験です。

これまで中古戸建てを中心に投資してきた私たちにとって、区分所有マンションは未知の部分がありました。

管理費や修繕積立金、管理組合など、戸建てとは違う仕組みがあります。

「不動産投資を続けるなら、違うタイプの物件も経験しておきたい」

そう考えていたところに、価格・立地・収益性のバランスが合う物件が見つかりました。

それが、今回の物件6でした。

まとめ

今回購入した物件6は、我が家にとって初めての区分所有マンションでした。

購入までを振り返ると、ポイントは次のとおりです。

  • 売出価格・購入価格は700万円
  • 駅徒歩約7分
  • 3LDK・専有面積約60㎡
  • 想定家賃の中心は月額6.8万円～7.2万円程度
  • 月額7.2万円の場合、表面利回りは約12.3％
  • 管理費・修繕積立金を差し引いた簡易実利回りは約9.3％
  • 700万円という価格自体が割安と判断し、値引きなしで購入
  • 周辺相場などを調べ、同程度の条件なら900万円～980万円程度でもおかしくないと考えた
  • 3度目の融資を利用し、融資金額は630万円
  • 取得にかかった総費用は約827万円
  • これまでの中古戸建て投資に加え、初めて区分所有マンションを経験

今回の購入では、「安そうだから買う」のではなく、

価格 → 家賃 → 利回り → 管理費・修繕積立金 → 融資 → 内覧

と、一つずつ確認していきました。

その結果、

「700万円なら購入を検討できる」

と判断して、実際の購入へ進むことになりました。

不動産投資では、表面利回りの数字だけで判断するのではなく、購入価格そのものが適正なのか、購入後にどのような費用が発生するのか、そして実際に賃貸需要が見込めるのか。

いくつかの条件を合わせて考えることが大切だと、今回の物件を通して改めて感じました。

そして、ここから始まったのが、我が家にとって初めての区分所有マンションの賃貸経営です。

購入後の入居状況や家賃収入、管理費・修繕積立金を含めた実際の収支についても、今後の記事で振り返っていきたいと思います。

（参考）これまで購入した物件一覧

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