【不動産投資3件目】850万円の中古戸建てを620万円で購入｜接道問題を調査して大幅値引き

はじめに
3件目の中古戸建ての発見
物件資料から想定家賃と利回りを検討
内覧、そして購入を検討
一度は購入を見送った理由
接道の問題を私たち自身で調査
価格交渉を行い620万円で購入
物件3の概要
1. 物件3｜2016年12月購入の中古戸建て
取得時及び取得直後にかかった費用
3件目の購入を決めた理由
まとめ
（参考）これまで購入した物件一覧

はじめに

こんにちは、パート主婦のココです。

我が家では、2015年から中古戸建てを中心とした不動産投資を始めました。

最初に購入した物件1、続いて購入した物件2に続き、今回は3件目に購入した収益不動産について紹介します。

物件1は2015年9月、物件2は2015年10月に購入。

そして今回紹介する物件3は、2016年12月に購入しました。

今回も中古戸建てですが、物件1・物件2とは少し違った経緯で購入しています。

この物件には、前面道路への接道について気になる点があり、再建築ができない可能性があることが分かったからです。

そのため、私たちは物件を見つけてすぐに購入を決めたわけではありません。

法務局や市役所などで自分たちでも調査を行い、一度は購入を見送っています。

その後、改めて物件について調査・検討し、接道に関するリスクを考慮して価格交渉を行いました。

最終的には、850万円の売出価格に対して620万円で購入することができました。

今回は、単に「230万円安く購入できた」という話ではなく、なぜ一度購入を見送ったのか、どのような調査をしたのか、そしてなぜ620万円という価格で購入したのかを、当時の記録をもとに振り返ります。

3件目の中古戸建ての発見

物件1、物件2と中古戸建てを購入し、収益不動産を2件保有するようになった我が家。

その後も、インターネットの不動産情報サイトなどで物件情報をチェックしていました。

そんな中で見つけたのが、今回の物件3です。

当初の売出価格は850万円でした。

物件の内容を見ると、物件２と同様に任意売却物件であったでの、「これはかなり気になる！」と思い、不動産会社に問い合わせました。
そして、詳しい物件資料を受け取り、内容を確認することにしました。

物件資料から想定家賃と利回りを検討

物件資料をもとに、築年数、間取り、駐車場の有無、立地条件などを確認し、賃貸需要を予想しました。

周辺の賃貸募集状況なども踏まえると、想定家賃は月額70,000円～85,000円程度と考えました。

その中でも、実際の募集では75,000円～80,000円程度がボリュームゾーンになると想定し、想定家賃から物件価格と利回りのバランスを検討しました。

月額家賃を75,000円、80,000円と想定した場合、年間家賃収入は、

月額75,000円：年間90万円
月額80,000円：年間96万円

となります。

この場合、購入価格ごとの表面利回りは以下のようになります。

購入価格	家賃75,000円の場合	家賃80,000円の場合
850万円	約10.6％	約11.3％
720万円	約12.5％	約13.3％
620万円	約14.5％	約15.5％

私たちの中古戸建て投資では、購入基準として、通常は実質利回り10％以上、表面利回り12％程度を一つの目安にしています。

850万円で購入すると、想定家賃から考えた利回りはやや厳しくなります。
一方、720万円まで下がれば利回りは改善し、検討しやすい水準になります。

そこで、次は実際に物件を内覧してみることにしました。

内覧、そして購入を検討

物件資料を確認し、内覧を希望したところ、実際に物件を見ることができることになりました。

物件2のときも任意売却物件で、売主さんが居住中でしたが内覧することができたため、今回も同様に内覧できることを期待していました。

今回も売主さんが居住中だったため、内覧時には建物内部の写真を撮ることはできませんでした。

また、家財道具や生活用品がある状態だったため、空き家のように細部まで確認することはできません。

そこで私たちは、建物の状態だけでなく、居住者がどのように物件を使用してきたのかという点も意識しながら内覧しました。

また、物件2を内覧したときの印象とも比較しながら、建物の状態を確認しました。

内覧後の印象としては、物件2ほどではないものの、十分に投資対象として検討できる物件だと感じました。

特に、物件2とは異なり、駐車場が建物の前にあるため、2メートルを超える高さの車でも駐車できる点はメリットだと感じました。

さらに、購入後に賃貸物件として運用できるのかを確認するため、複数の不動産賃貸会社にも訪問し、賃貸需要や想定家賃について聞き取りを行いました。

ここまでは、これまでの物件探しと同じような流れでした。

しかし、土地や道路について調査を進める中で、気になる点が見つかりました。

それが、前面道路と接道に関する問題です。

一度は購入を見送った理由

中古戸建てを購入する場合、建物だけではなく、土地や道路についても確認する必要があります。

そこで私たちは、法務局で公図、地積測量図、建物図面などを取得し、市役所でも建築関係の資料や道路について調査しました。

その過程で、物件の前面道路に関して、気になる土地が存在することが分かりました。

さらに、その土地の所有者について確認したところ、物件の売主とは別の第三者が所有していることも分かりました。

この点について、当時は初めての融資利用も当初検討していたため、地元の金融機関（信用組合）にも相談したところ、やはりこの土地の権利関係に問題が少しあることを再確認しました。

そのため、私たちはいったん購入を見送ることにしました。

物件を見つけたからといって、すぐに買付申込みをしたわけではありません。

資料を集め、法務局や市役所に足を運び、金融機関にも相談したうえで、一度は「今回はやめておこう」と判断しました。

接道の問題を私たち自身で調査

一度は購入を見送ったものの、その後もこの物件が気になっていました。

そこで改めて、前面道路に関する問題を解決できる可能性がないか、私たち自身でも調査することにしました。

まず確認したのが、問題となっていた土地の所有者です。

登記情報から所有者を確認し、さらに所有者となっている法人についても調べました。

すると、その法人はすでに解散していることが分かりました。

そこで、登記情報などをもとにさらに調査を進め、法人の関係者と思われる方のところまで実際に足を運びました。

そこで偶然、ご本人とお話しする機会がありました。

その方からは、問題となっている土地については認識しており、権利関係を示す書類を渡すことは可能だというお話を伺いました。

一方で、法人がすでに解散しているため、所有権移転登記などの手続きについては簡単ではなく、費用の問題が発生する可能性もあるとのことでした。

つまり、問題が完全に解決したわけではありません。

ただ、調査を進めたことで、

「問題はあるものの、将来的に解決できる可能性は残っている」

と私たちは判断しました。

そこで、もう一度この物件を購入候補として検討することにしました。

価格交渉を行い620万円で購入

ここで重要になったのが、購入価格です。

当初の売出価格は850万円でした。

しかし、この物件には前面道路への接道について問題があり、場合によっては再建築不可となる可能性があります。

収益物件として購入する私たちにとって、これは無視できないリスクでした。

そこで、そのリスクを考慮して、不動産仲介会社に大幅な価格交渉を行いました。

私たちが提示した購入希望価格は、

620万円

です。

850万円から620万円ですので、

850万円－620万円＝230万円

となります。

つまり、売出価格から230万円の値引きを求める買付申込みを行いました。

売出価格850万円に対して620万円ですので、約73％の価格です。

それでも、前面道路・接道について調査した結果、再建築不可となる可能性があるというリスクを考えると、売出価格850万円で購入するのはリスクは高いと判断しました。

そのため、物件のリスクを価格に反映させた金額として620万円を提示しました。

そして、最終的にこの620万円の指値が通り、購入することができました。

購入契約は2016年11月中旬に行い、１か月後の2016年12月16日に決済・登記を行っています。

物件3の概要

物件3｜2016年12月購入の中古戸建て

項目	内容
購入日	2016年12月
物件種類	中古戸建て
売出価格	約850万円
購入価格	約620万円　※現金購入
建物構造	木・鉄筋コンクリート造スレート葺3階建
建築年（購入時築年数）	1993年（築約23年）
土地面積	約61㎡
建物延床面積	約98㎡
購入時の状況	売主居住中
物件の特徴	・任意売却物件・ファミリー向け3階建て住宅・駅徒歩15分以内

取得時及び取得直後にかかった費用

物件3の購入にかかった費用について、以下にA【取得時にかかった費用】、B【取得直後にかかった費用】、C【A＋Bの費用】として整理しました。

※金額はブログ掲載用に1,000円単位へ調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目	金額
物件価格	6,200,000円
仲介手数料	266,000円
登記費用	160,000円
固定資産税・賃料精算等	14,000円
取得時の費用合計	6,640,000円

※1　上記は、物件決済時（登記日）に必要だった金額です。

B．取得直後にかかった費用

物件取得後、取得直後にかかった費用は以下のとおりです。

項目	金額
火災保険料	188,000円
リフォーム費用	1,319,000円
不動産取得税	119,000円
取得直後の費用合計	1,626,000円

※1　火災保険料は、物件決済日に合わせて、私たち自身で調べて加入しましたが、物件２の119,000円より結構高くなりました。火災保険10年、地震保険5年です。
※2　リフォーム費用は、物件2のときと同様に、複数社（3社）に見積もりを依頼し、現地調査や各社の見積もりを比較したうえで発注しました。
※3　物件3では、事前の内覧時には確認できていなかった水回りの修繕なども発生し、リフォーム費用は当初は100万程度を想定しましたが、最終的に約132万円となりました。
※4　不動産取得税は、物件購入後2～3か月ほどしてから自治体から納付書が届き、納付したものです。

C．取得にかかった総費用（A表＋B表）

Aの「取得時にかかった費用」と、Bの「取得直後にかかった費用」を合計すると、以下のとおりです。

項目	金額
物件価格	6,200,000円
仲介手数料	266,000円
登記費用	160,000円
固定資産税・賃料精算等	14,000円
火災保険料	188,000円
リフォーム費用	1,319,000円
不動産取得税	119,000円
取得にかかった総費用	8,266,000円