【不動産投資5件目】690万円の中古戸建てを600万円で購入｜内覧当日に買付申込！

はじめに

こんにちは、パート主婦のココです。

我が家では、2015年から中古戸建てを中心とした不動産投資を始めました。

これまでに4件の中古戸建てを購入し、今回は5件目に購入した収益不動産について紹介します。

物件5の購入では、これまでとは少し違った動きがありました。

物件4で初めて融資を利用しましたが、今回はその経験を踏まえ、物件を内覧する前から金融機関へ融資相談。

そして、実際に物件を内覧したその日に、

690万円の売出価格に対して、600万円で買付申込み。

90万円の価格交渉です。

さらに、今回の物件は駅から徒歩8分程度、3DK、駐車場付き。

戸建て賃貸としても検討しやすい条件でした。

結果的に、希望していた600万円で購入することができました。

今回は、この物件をどのように見つけ、融資相談、内覧、価格交渉を経て購入に至ったのか、当時の記録をもとに振り返ります。

5件目の中古戸建てを発見

物件4を購入した後も、私たちは中古戸建ての物件情報をチェックしていました。

そんな中で見つけたのが、今回の物件5です。

売出価格は690万円。

物件資料を確認すると、

• 駅から徒歩8分程度
• 3DK
• 駐車場あり
• 木造2階建て
• 購入時点で築約41年

という物件でした。

特に目を引いたのが、駅から徒歩圏内で駐車場もあること。

戸建て賃貸では、駅からの距離に加えて、駐車場の有無も入居者を募集するうえで重要なポイントです。

「これは賃貸物件として検討できそうだな」

そんな印象を持ち、まずは想定家賃と収益性を確認することにしました。

購入前に想定家賃と利回りをチェック

物件資料や周辺の賃貸状況などを確認し、購入前の想定家賃を検討しました。

想定した家賃は、月額53,000円～68,000円程度。

その中でも、実際に募集する場合のボリュームゾーンは、58,000円～65,000円程度と考えていました。

そこで、想定家賃と購入価格の組み合わせから、表面利回りを試算してみました。

購入価格	家賃5.8万円の場合	家賃6.5万円の場合
690万円	約10.1％	約11.3％
600万円	約11.6％	約13.0％

私たちの中古戸建て投資では、購入基準として、通常は実質利回り10％以上、表面利回り12％程度を一つの目安にしています。

この表を見ると、売出価格の690万円では、想定家賃によっては表面利回りが12％に届きません。

一方、600万円まで価格を抑えることができれば、家賃6.5万円の場合で表面利回り13％。

つまり、私たちにとっては、

「690万円では少し慎重に考える。でも600万円なら十分検討できる」

という価格でした。

物件そのものの条件だけでなく、「いくらで購入できるか」が、今回の物件を判断するうえで重要なポイントになったのです。

この試算を踏まえ、実際の内覧後には、690万円の売出価格に対して600万円で買付申込みを行うことになります。

2度目の融資相談へ

今回の物件では、物件4に続いて2度目の融資利用を検討しました。

物件4で初めて金融機関から融資を受けた経験があったため、今回は物件を見つけてから相談するのではなく、比較的早い段階で金融機関へ話を持っていくことにしました。

内覧前の2019年2月中旬頃、物件資料などを持参して、地元の信用金庫の窓口で相談。

物件4やこれまでの相談経験も踏まえ、今回検討している物件について説明し、融資が可能かどうかを確認しました。

その結果、ある程度、融資の方向性について事前に感触を得ることができました。

もちろん、この時点ではまだ購入を決めたわけではありません。

まずは融資の可能性を確認し、そのうえで実際に物件を見て判断する。

物件4での経験が、今回の物件探しにも活きています。

いよいよ内覧へ

金融機関への相談を終え、次は実際の物件確認です。

内覧したのは、2019年2月下旬頃。

物件資料だけでは分からない建物の状態や室内の様子、周辺環境などを確認しました。

物件は駅から徒歩8分程度。

間取りは3DKで、駐車場もあります。

築年数は経過していましたが、戸建て賃貸として考えると、駅から徒歩圏内で駐車場付きという点は魅力的です。

また、室内も比較的きれいな状態で、壁やクロスなども大きな問題はなく、リフォーム費用もそれほどかからないのではないかという印象でした。

購入前に想定していた家賃と、購入価格とのバランスも改めて確認。

実際に物件を見たうえで、

「この条件なら購入を進めてもいい」

という判断になりました。

ただし、私たちが考えていた購入価格は、売出価格の690万円ではありませんでした。

内覧したその日に600万円で買付申込み

ここで、すぐに動きました。

内覧したその日、その場で買付申込書を提出。

希望した購入価格は、

690万円 → 600万円

です。

90万円の価格交渉です。

もちろん、600万円でまとまる保証はありません。

それでも、想定家賃や築年数、購入後に必要となる費用などを考えたうえで、私たちが「この価格なら購入したい」と考える金額を、そのまま買付申込書に記載しました。

さらに、ローン特約も付けています。

つまり、

「600万円で購入したい。ただし、融資が承認されることを条件とする」

という買付けです。

今回、私たちがこだわったのは、内覧したその日に買付けを入れたことでした。

通常であれば、内覧後にいったん持ち帰って検討し、後日あらためて買付申込書を提出することもあります。

しかし、今回は内覧前から融資相談を行い、物件の収益性についても事前に検討していました。

そのため、実際に物件を見て「購入したい」と判断した時点で、迷わず申込みまで進めることができました。

不動産会社にとっても、後日あらためて連絡を受けるより、その場で買付申込書を受け取れるほうが手続きは進めやすいはずです。

もちろん、売主からすれば90万円の値引きですから、簡単に受け入れてもらえるとは思っていませんでした。

それでも、

「600万円なら本気で買いたい」

という私たちの意思を、その場で明確に伝えることにしました。

融資申込みでは3種類の税証明書を提出

買付申込みと並行して、金融機関への融資手続きも進めました。

融資申込みの際には、必要書類として税証明書を3種類提出しました。

提出したのは、

• 住んでいる自治体の納税証明書
• 都道府県の納税証明書
• 税務署の納税証明書（その3・未納税額のない証明用）

です。

融資を利用して物件を購入する場合、物件資料だけでなく、購入する側の収入や納税状況などを確認するための書類も必要になります。

不動産投資を始めた頃は、「良い物件を見つけること」に意識が向きがちでした。

しかし、融資を利用するようになると、物件と自分たちの資金面、その両方を準備しておくことが大切だと分かってきました。

690万円の物件を600万円で購入できることに

その後、内覧日に提出した買付申込みについて価格交渉がまとまり、当初690万円だった物件を、600万円で購入できることになりました。

90万円の値引きです。

購入価格が下がれば、その分だけ投資利回りも改善します。

想定家賃を月額6万円とすると、年間家賃収入は72万円。

購入価格600万円なら、表面利回りは、

72万円÷600万円＝12％

です。

さらに、実際の募集では月額6万円を上回る家賃も想定していたため、600万円まで価格を抑えられたことは、この物件を購入するうえで大きなポイントになりました。

今回の購入で改めて感じたのは、

「物件が良いか」だけではなく、「いくらなら買ってもいいか」を考えることの大切さです。

物件5の概要

物件5｜2019年3月購入の中古戸建て

項目	内容
購入年月	2019年3月
物件種類	中古戸建て
売出価格	690万円
購入価格	600万円　※融資利用あり
建物構造	木造瓦葺2階建
建築年月（購入時築年数）	1978年5月（約41年）
土地面積	約48㎡
建物延床面積	約53㎡
間取り	3DK
購入時の状況	空家
物件の特徴	・築古戸建て ・駐車場あり（軽自動車） ・徒歩約8分以内 ・室内綺麗だった

購入価格は600万円。

物件価格だけを見ると、これまで購入した戸建てよりも高くなっています。

一方で、駅徒歩8分、3DK、駐車場付きという条件があり、戸建て賃貸として収益性を検討できる物件でした。

取得時及び取得直後にかかった費用

物件5の取得にかかった費用を整理します。

※金額はブログ掲載用に分かりやすく調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目	金額
物件価格	6,000,000円
仲介手数料	259,000円
登記費用	192,000円
火災保険料	145,000円
固定資産税・賃料精算等	23,000円
融資手数料	43,000円
取得時費用合計	6,662,000円

B．取得直後にかかった費用

項目	金額
不動産取得税	74,000円
リフォーム費用	88,000円
取得直後の費用合計	162,000円

C．取得にかかった総費用

取得時費用と取得直後の費用を合わせると、今回の物件取得にかかった総額は約678万円となりました。

項目	金額
物件価格	6,000,000円
仲介手数料	259,000円
登記費用	192,000円
火災保険料	145,000円
固定資産税・賃料精算等	23,000円
不動産取得税	74,000円
リフォーム費用	88,000円
融資手数料	43,000円
取得総額	6,781,000円

物件価格は600万円ですが、仲介手数料や登記費用、火災保険料、不動産取得税、リフォーム費用などを含めると、実際に取得するためにかかった費用は約678万円となりました。

当初の売出価格は690万円だったため、物件価格だけでなく、諸費用まで含めた取得総額が売出価格を下回ったことは、今回の購入において非常にありがたいことでした。

不動産投資では、物件価格だけを見て「600万円で買えた」と考えるのではなく、諸費用まで含めた総額で資金計画を考えることが大切です。

2度目の融資を利用して購入

今回の物件5では、600万円の融資を利用しました。

物件4で初めて融資を利用したのに続き、今回は2度目の融資です。

物件4のときは、融資を利用して中古戸建てを購入すること自体が初めてでした。

今回はその経験があったため、物件を検討する早い段階から金融機関へ相談。

内覧前に物件資料を持参して融資について相談し、ある程度の方向性を確認したうえで内覧へ進みました。

この経験から、

「良い物件を見つけてから融資を考える」のではなく、「融資の可能性も確認しながら物件を探す」

という意識が、少しずつ身についてきたように思います。

4件目から5件目へ。不動産投資も少しずつ変化

物件5の購入を振り返ってみると、物件4での経験がかなり活きています。

物件4では、初めて金融機関に融資相談を行い、融資を利用して中古戸建てを購入しました。

その経験があったため、物件5では内覧前の段階から金融機関へ相談。

融資の方向性を確認してから内覧し、購入すると決めたら、その日のうちに買付申込みへ進みました。

さらに、690万円の売出価格に対して600万円で買付けを入れるという、90万円の価格交渉にも挑戦しました。

不動産投資を始めたばかりの頃は、

「良さそうな物件を見つける」

ことが中心でした。

しかし、5件目ともなると、

「いくらで買えば収益が出るのか」

「融資を利用できるのか」

「この価格なら買う、この価格なら見送る」

といった判断も、少しずつ具体的になってきました。

物件を買うことそのものより、「条件を整理して、買うべき価格を考える」という視点が身についてきたのだと思います。

物件5の購入を決めた理由

今回の物件を購入した理由は、大きく3つあります。

① 駅徒歩8分・駐車場付きという立地

駅から徒歩8分程度という立地に加え、駐車場もありました。

間取りは3DKで、戸建て賃貸として需要を見込める条件です。

築年数は経過していましたが、駅から徒歩圏内で駐車場付きという点は、賃貸物件として魅力があると考えました。

② 600万円なら収益性を確保できると考えた

売出価格は690万円でしたが、私たちが購入したのは600万円。

購入前の想定家賃は月額53,000円～68,000円程度で、中心となる家賃帯は58,000円～65,000円程度と考えていました。

そのため、600万円まで価格を抑えることができれば、私たちが設定している購入基準にも合いやすくなります。

「690万円なら少し考える。でも600万円なら買いたい」

今回の物件は、そんな価格判断をした物件でした。

③ 2度目の融資利用につなげることができた

今回の購入では、物件4に続いて金融機関の融資を利用しました。

内覧前から融資相談を行い、ある程度の方向性を確認。

その後、内覧して購入を決め、600万円で買付申込みを行いました。

物件4で初めて経験した融資利用を、今回は2件目の物件でも実践できたことは、私たちにとって大きな意味がありました。

まとめ

今回は、我が家が2019年に購入した5件目の中古戸建てについて紹介しました。

物件5のポイントをまとめると、

• 売出価格690万円
• 600万円で購入
• 90万円の価格交渉
• 駅から徒歩約8分
• 3DK
• 駐車場あり（軽自動車）
• 購入時点で築約41年
• 購入前想定家賃は月額53,000円～68,000円程度
• 内覧前に金融機関へ融資相談
• 2度目の融資利用
• 600万円の融資を利用
• 内覧当日に600万円・ローン特約付きで買付申込み
• 融資申込み時に3種類の税証明書を提出
• 取得総額は約678万円
• リフォーム費用は約9万円

今回の物件で特に印象に残っているのは、やはり690万円の物件に600万円で買付けを入れたことです。

もちろん、価格交渉は「安くしてください」とお願いするだけではありません。

購入後の収益性や築年数、諸費用などを考え、

「自分たちなら、いくらなら購入できるか」

を考えたうえで購入価格を決めました。

また、物件4に続いて融資を利用したことで、金融機関への相談から融資申込み、買付け、購入までの流れにも少しずつ慣れてきました。

物件4では「初めて融資を利用したこと」が大きな経験でした。

そして物件5では、その経験を踏まえて、融資相談を物件探しの早い段階から行い、価格交渉と組み合わせながら購入を進めることができました。

中古戸建て投資では、物件価格だけでなく、家賃、立地、築年数、修繕費、諸費用、そして融資条件など、さまざまな要素を組み合わせて判断する必要があります。

今回の物件も、単純に「690万円の物件を600万円で買えた」という話ではありません。

駅徒歩8分、3DK、駐車場付きという物件の条件。

月額5万円台後半～6万円台を想定した賃貸需要。

そして、600万円まで価格を下げられたこと。

これらを総合的に考えた結果、購入することを決めました。

4件目、5件目と中古戸建ての購入を重ねる中で、私たちの不動産投資も少しずつ変化していきました。

「良い物件を探す」だけではなく、「いくらなら買うのか」「融資をどう組み合わせるのか」まで考えて物件を選ぶ。

そんな投資スタイルに、少しずつ変わっていった時期だったのだと思います。

次の物件では、また新しい経験をすることになります。

その内容についても、当時の記録を振り返りながら紹介していきたいと思います。

（参考）これまで購入した物件一覧

• 1件目｜330万円で購入した築古戸建て
• 2件目｜900万円の中古戸建てを750万円で購入
• 3件目｜850万円の中古戸建てを620万円で購入
• 4件目｜450万円の築古戸建てを400万円で購入
• 5件目｜690万円の中古戸建てを600万円で購入
• 6件目｜700万円の中古マンションを購入
• 7件目｜630万円の中古戸建てを610万円で購入
  
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