我が家が保有している収益不動産のうち、物件4の戸建てと物件6の区分所有物件に入居者が決まりました。
どちらも2026年7月から入居が始まっています。
特に物件4は、2025年4月末の退去から1年以上の空室でしたが、ようやく決まりました。
一方、物件6は2026年3月末に退去し、4月から空室となりましたが、こちらは約3か月で入居が決まりました。
今回は、この2物件の募集から入居までを振り返りながら、長期空室を経験して感じたことを記録しておきたいと思います。
物件4｜1年以上空室になった戸建て
まずは、今回ようやく入居者が決まった物件4です。
2025年4月末に退去
物件4は、2025年4月末に入居者さんが退去。
次の入居者さんを迎えるため、5月～6月にかけてリフォームを行いました。
主な内容は、
- 浴室の塗装
- 床のクッションフロア貼り替え
- 畳の表替え
- 襖の交換
- その他の細かな修繕
浴室塗装や床のクッションフロア貼り替えなどで12万円弱。
畳の表替えや襖の交換などに約7万円。
合わせて、リフォーム関連では約19万円ほどかかりました。
また、室内の掃除やクリーニングについては、できるだけ私たち自身で行いました。
室内玄関床の塗装も自分たちで行い、少しでも費用を抑えながら、次の入居者さんを迎える準備を進めました。
最初は自分たちで不動産会社を回って募集
リフォームなどが一通り終わった後は、自分たちで不動産会社を回り、物件資料等を持参し入居者募集をお願いしました。
募集開始直後は、問い合わせや内覧もそれなりにあり、
「このまま決まってくれるかな」
と期待していた時期もありましたが、成約には至らず。
時間が経つにつれて問合せは少しずつ減っていきました。
空室期間中も定期的に物件へ
賃貸募集していた空室期間中は、物件は自宅から比較的近いということもあり、定期的に足を運び、掃除機をかけたり、窓を開けて換気したりしていました。
内見や問合せがいつ来るかわからないので、内見のときには室内を綺麗な状態に保つことも大切だと思っていたからです。
それでも、なかなか入居者が決まりません。
気がつけば半年、そして1年。2025年4月末の退去から、長い空室期間になってしまい、どんどん物件管理のモチベーションも下がってきました。
管理をお願いしている不動産会社に相談
そこで今年の初め、別の物件で管理をお願いしている不動産会社に相談することにしました。
これまでの状況を話したところ、その会社に物件4の募集をお願いすることになりました。
すると、その後は問い合わせや内覧が入るようになりました。
しばらく動きが落ち着いていた時期もありましたが、6月～7月にかけて内覧があり、ようやく入居者さんが決定。
2026年7月から入居開始となりました。
退去から1年以上。
長かっただけに、入居が決まったときは本当にホッとしました。
成約料は家賃3か月分に
今回の物件4では、成約料についても考えさせられました。
当初は、入居が決まった際の成約料を家賃2か月分という条件で募集していました。
しかし、1年以上空室が続いたこともあり、今回は例外的に家賃3か月分という条件に変更。
その条件で、最終的に成約となりました。
家賃３か月分は厳しい選択でしたが、それ以上に、長期間空室のままにしておくことを考えると、今回は「入居者が決まること」を優先するべきだと判断しました。
物件6｜区分所有も7月から入居
続いて、物件6の区分所有ですが、こちらは物件4とは違い、比較的短い期間で入居が決まりました。
2026年3月末に退去
物件6は、2026年3月末に入居者さんが退去し、4月から空室となりました。
退去後の原状回復などを終え、5月にリフォームを実施。
リフォーム・原状回復費用は約60万円弱。
一方、退去時の原状回復費用の精算による収入が40万円弱ありました。
同じ不動産会社に賃貸募集を依頼
物件6についても、物件4の募集をお願いした不動産会社に、広告や入居者募集を依頼しました。
物件4で長期空室を経験していたこともあり、今回はできるだけ早く入居を決めたいと考えていました。
問い合わせや内覧を経て、この物件はスムーズな流れで7月から入居開始。
広告・成約料は家賃2か月分でした。
4月の空室から約3か月。
暑い夏を迎える前に入居者さんが決まり、こちらも一安心です。
2物件の空室期間等を比較
今回の2物件について、空室期間やリフォーム費用などを比較してみます。
| 物件4（戸建て） | 物件6（区分所有） | |
|---|---|---|
| 種類 | 戸建て | 区分所有 |
| 退去 | 2025年4月末 | 2026年3月末 |
| 空室期間 | 1年以上 | 約3か月 |
| リフォーム等 | 約19万円 | 約60万円弱 |
| 退去時精算収入 | ― | 約40万円弱 |
| 広告・成約料 | 家賃3か月分 | 家賃2か月分 |
| 入居開始 | 2026年7月 | 2026年7月 |
今回の経験から感じたこと
1年以上の空室は、今回の大きな反省
物件４において、1年以上も空室が続いたことについては、私たち自身、大きな反省があります。
不動産投資家、そして賃貸経営をする立場として、半年以上も空室が続けば、「賃貸経営としてどうなのだろう」と思われても仕方がないのかもしれません。
もちろん、物件の立地や築年数、周辺の賃貸需要など、自分たちだけではどうにもできない部分もあります。
それでも、募集方法や条件を含めて、もっと早い段階で見直すことができたのではないかと思っています。
特に、募集開始直後は問い合わせや内覧があったにもかかわらず、その後も同じ方法を続け、結果として空室期間を長引かせてしまったことは、今回の大きな反省点です。
「もう少し様子を見よう」と考えているうちに、半年、そして1年と時間が過ぎてしまいました。
今回の経験を通しての大きい反省点は、
- 募集開始直後の反響が多い時期を逃さないこと
- 反響が少なくなった段階で、早めに募集方法や条件を見直すこと
この２つに尽きると思います。
早く決めることは、条件面でもメリットがある
今回もう一つ勉強になったのが、入居が決まるタイミングによって、募集条件にも余裕が生まれるということです。
物件4は長期間空室になったことで、今回は成約料を家賃3か月分にするという条件で募集しました。
もし募集開始から早い段階で入居者が決まっていれば、成約料を2か月分程度に抑えられたと思います。
また、早く決まるのであれば、家賃や礼金などの条件を無理に下げる必要がない場合もあります。
もちろん、物件の立地や状態、周辺の賃貸需要などによっても変わります。
それでも、今回の経験を通して、「早く決めること」そのものが大家にとって大きなメリットになると実感しました。
空室が長引くほど悪循環に
物件4の長期空室を経験して、改めて感じたのは、空室が長引くほど賃貸経営は厳しくなっていくということです。
空室期間が長くなれば、その間は家賃収入がありません。
一方で、ローン返済や固定資産税など、物件を所有していることで発生する支出は続きます。
さらに、空室が長引けば、募集条件の見直しや広告・成約料など、入居者を決めるための対応も必要になってきます。
今回の物件4では、最初の反響があった時期に決めきれず、結果として空室期間が1年以上になりました。
だからこそ、今後は「もう少し様子を見よう」と考えすぎず、反響や状況を見ながら、早めに次の手を考えることを意識したいと思います。
今回入居してくださった方に、長く住んでもらえたら
今回、物件4と物件6の2物件とも入居者さんが決まり、ようやく一安心しました。
特に物件4は1年以上の空室だったので、入居が決まったときの安心感は大きかったです。
物件4、物件6ともに、夏本番を迎える前に入居が決まり、ホッとしています。
あとは、今回入居してくださった方に、できれば1年、2年とより長く住んでいただけたらいいなと思っています。
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