【不動産投資4件目】450万円の築古戸建てを400万円で購入｜初めて融資を利用した物件

はじめに

こんにちは、パート主婦のココです。

我が家では、2015年から中古戸建てを中心に不動産投資を始めました。

これまでに3件の中古戸建てを購入してきましたが、今回は4件目に購入した収益不動産について紹介します。

この物件は、これまでの3件とは少し違いました。

築年数は約51年。

さらに、増築未登記部分がある築古戸建てでした。

そして、この物件で私たちは、もう一つ大きな経験をします。

それが、初めて金融機関から融資を受けて購入したことです。

購入前には、ホームインスペクション（住宅状況調査）も初めて実施。

建物の状態を確認し、増築未登記という問題も整理したうえで価格交渉を行い、最終的には、

450万円 → 400万円

で購入することができました。

今回は、この物件を見つけてから、融資相談、内覧、ホームインスペクション、価格交渉、売買契約、そして決済まで、当時の記録をもとに振り返ります。

4件目の築古戸建てを発見

物件3を購入した後も、私たちは中古戸建ての情報をチェックしていました。

そんな中で目に入ったのが、今回の物件4です。

売出価格は450万円。

築年数はかなり経過していましたが、駅から徒歩7分程度。

間取りは5DKでした。

「築古だけど、駅から近い」

「5DKならファミリー向けの戸建て賃貸として使えそう」

資料を見た段階では、そんな印象でした。

もちろん、築古戸建てです。

安いからといって、すぐに飛びつくわけにはいきません。

購入後に大きな修繕費が発生すれば、せっかくの高利回りも簡単に吹き飛んでしまいます。

そこでまずは、家賃はいくら取れそうなのか、そして450万円で買った場合に投資として成立するのかを考えました。

物件資料から想定家賃と利回りを検討

物件資料をもとに、築年数、間取り、駅からの距離、周辺環境などを確認。

周辺の賃貸募集状況なども参考にしながら、想定家賃を月額5万円～6万円程度と考えました。

その中でも、実際の募集では5万3,000円～5万8,000円程度が一つの目安になると想定。

例えば、家賃を5万円、5万5,000円とすると、年間家賃収入は、

• 月額5万円 → 年間60万円
• 月額5万5,000円 → 年間66万円

となります。

これを購入価格に当てはめると、表面利回りは次のようになります。

購入価格	家賃5万円の場合	家賃5万5,000円の場合
450万円	約13.3％	約14.7％
400万円	約15.0％	約16.5％

我が家では、中古戸建て投資の購入基準として、通常は実質利回り10％以上、表面利回り12％程度を一つの目安にしています。

数字だけを見ると、450万円でも条件は悪くありません。

ただし、問題はこの物件が築約51年の戸建てだということ。

「利回りが良さそうだから買う」

ではなく、

「この古さで、どこまで修繕費がかかるのか？」

ここを確認する必要がありました。

初めて地元の信用金庫へ融資相談

そして今回、これまでとは違うことにも挑戦することにしました。

金融機関から融資を受けて購入することです。

これまでの3件は、いずれも現金購入でした。

しかし、これからも不動産投資を続けるのであれば、融資を利用した購入も経験しておきたい。

そう考え、物件を内覧する前の段階で、地元の信用金庫へ相談に行きました。

持参したのは、今回検討している物件の資料。

さらに、我が家の収入や資産状況などについても説明できるよう、必要な情報を整理しておきました。

金融機関に、

「この物件を買いたいです」

だけではなく、

「こういう物件で、こういう収入・資産状況の家庭が購入を考えています」

と説明できるようにしておいたわけです。

担当者に物件資料や我が家の状況を見てもらったところ、感触は悪くなく、好印象を持っていただけたと記憶しています。

ただし、この時点ではまだ購入を決めていません。

そこで、

「まずは実際に物件を内覧します。内覧後、購入を進めることになれば、改めてこちらから連絡して融資相談・申込みを進めたい」

と伝えました。

まずは物件を見る。

話はそれからです。

内覧、そして築古戸建てならではの確認

後日、実際に物件を内覧しました。

5DKの間取りは、戸建て賃貸として考えると使いやすそうです。

駅から徒歩7分程度という立地も魅力。

一方で、築年数は約51年。

さすがに、

「見た目は大丈夫そうだからOK！」

というわけにはいきません。

築古戸建ての場合、表面上は分からない問題が隠れていることがあります。

そこで今回は、これまでの物件購入ではやっていなかったことをすることにしました。

初めてホームインスペクションを実施

それが、ホームインスペクション（住宅状況調査）です。

費用は約6万円。

築古戸建ての状態を、購入前に専門家に確認してもらうことにしました。

これまで中古戸建てを購入してきましたが、ホームインスペクションを利用するのは今回が初めてです。

築古戸建ては、購入後に予想外の修繕が発生すると、投資収支に大きく影響します。

だからこそ、

買ってから分かるより、買う前に分かったほうがいい。

そんな考えで調査を依頼しました。

また、当時は不動産投資用の物件だけでなく、将来的に自分たちが住む中古住宅についても購入を検討していました。

そのため、今回のホームインスペクションは、投資物件の確認だけではなく、将来の自宅購入にも役立つ経験になると考えました。

実際に調査を受け、報告書を見ることで、築古住宅ではどこを確認するべきなのかを知る良い機会になりました。

増築未登記部分があることが判明

さらに、物件について確認を進める中で、もう一つ気になる点が出てきました。

増築されているものの、登記されていない部分がある。

ということです。

築古戸建てでは、現在の建物と登記上の内容が一致していないケースがあります。

今回も、購入するのであれば、この点を曖昧にしたまま進めるわけにはいきません。

そこで、増築未登記部分について確認を行い、売主側で対応してもらうことを前提に、購入条件を整理することにしました。

そして、この問題は後の価格交渉にもつながっていきます。

物件購入を進めることを決め、金融機関へ再度相談

内覧とホームインスペクションを終え、建物の状態などを確認。

総合的に考えた結果、

「この物件、購入を進めてみよう」

という判断になりました。

そこで、最初に相談していた地元の信用金庫へ、改めて連絡。

最初の相談時に、

「内覧して購入を進める場合は、また相談します」

と伝えていたため、ここから具体的な融資手続きに入ります。

物件資料や必要書類を提出し、融資申込みへ。

これまで現金購入だった私たちにとって、いよいよ初めての融資審査です。

融資申込みと買付申込み

金融機関への融資申込みと並行して、不動産会社には買付申込書を提出しました。

ここで価格交渉です。

売出価格は450万円。

築年数、建物の状態、増築未登記部分などを考慮し、私たちが提示したのは、

400万円。

50万円の価格交渉です。

さらに、価格だけではありません。

増築未登記部分については、売主側で問題を解消してもらうことを条件として盛り込みました。

そして、今回初めて融資を利用するため、ローン特約も付けて買付申込みを行いました。

つまり、

• 購入価格は400万円
• 増築未登記部分は売主側で対応
• 融資が承認されなければ契約を解除できるローン特約を付ける

という条件です。

築古戸建てだからこそ、気になるところを曖昧にせず、購入前に条件を整理しておくことを意識しました。

融資審査の内諾を受け、売買契約へ

その後、地元の信用金庫による融資審査が進み、融資審査の内諾をいただきました。

これで、物件購入も一気に現実味を帯びてきます。

売主側との条件調整も進み、いよいよ売買契約へ。

今回の購入は、これまでの現金購入とは違い、かなり多くのステップを踏みました。

流れをまとめると、

物件発見
↓
収益性を検討
↓
地元の信用金庫へ融資相談
↓
内覧
↓
ホームインスペクション
↓
増築未登記部分を確認
↓
購入意思を決定
↓
信用金庫へ再度融資相談
↓
融資申込み
↓
買付申込み・価格交渉
↓
融資審査
↓
融資審査の内諾
↓
売買契約
↓
決済

という流れです。

物件を見つけて、

「これ、良さそう！」

だけでは終わりません。

築古戸建ては、調べれば調べるほど確認することが出てきます。

物件4の概要

物件4｜2018年1月購入の築古戸建て

項目	内容
購入日	2018年1月
物件種類	中古戸建て（築古戸建て）
売出価格	450万円
購入価格	400万円 ※融資を利用
建物構造	木造2階建て
建築年	1966年（購入時築約51年）
土地面積	約59㎡
建物延床面積	約59㎡
物件の特徴	築古戸建・5DK・駐車場なし・駅徒歩7分

1966年築なので、購入時点で築約51年。

これまで購入してきた中古戸建ての中でも、かなり年季の入った物件でした。

一方で、駅徒歩7分・5DKという条件は、戸建て賃貸として見ると魅力があります。

取得時及び取得直後にかかった費用

ここからは、実際にこの物件を取得するためにかかった費用を整理します。

A「取得時にかかった費用」

B「取得直後にかかった費用」

C「取得にかかった総費用」

の3つに分けて見ていきます。

※金額はブログ掲載用に1,000円単位に調整しています。

A．取得時にかかった費用

項目	金額
物件価格	4,000,000円
仲介手数料	194,000円
登記費用	250,000円
融資手数料	39,000円
固定資産税・賃料精算等	3,000円
取得時費用の合計	4,486,000円

※購入前に実施したホームインスペクション（住宅状況調査）費用の約6万円は含めていません。

B．取得直後にかかった費用

項目	金額
火災保険料	156,000円
不動産取得税	47,000円
リフォーム費用	974,000円
取得直後の費用合計	1,177,000円

リフォーム費用は約97万円。

築古戸建てなので、購入後の修繕費用については、ある程度覚悟していました。

C．取得にかかった総費用

取得時費用と取得直後の費用を合計すると、約566万円です。

項目	金額
物件価格	4,000,000円
仲介手数料	194,000円
登記費用	250,000円
融資手数料	39,000円
固定資産税・賃料精算等	3,000円
火災保険料	156,000円
不動産取得税	47,000円
リフォーム費用	974,000円
取得にかかった総費用	5,664,000円

※購入前に実施したホームインスペクション（住宅状況調査）費用の約6万円は含めていません。

物件価格は400万円。

しかし、諸費用やリフォーム費用まで含めると、実際に取得するためにかかった金額は約566万円となりました。

不動産投資では、

「400万円で買えた！」

だけでは終わりません。

購入価格以外に、仲介手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税、そしてリフォーム費用なども必要です。

築古戸建てほど、こうした「物件価格以外のお金」も意識しておく必要があります。

初めて融資を利用して購入

今回の物件4で、私たちは初めて金融機関から融資を受けて中古戸建てを購入しました。

融資金額は400万円です。

これまでの3件は現金購入。

今回は金融機関から借入れを行い、物件を取得しました。

不動産投資を続けていくうえで、

「融資を利用して物件を購入する」

という経験ができたことは、私たちにとって大きな転機だったと思います。

融資を利用した決済

融資を利用したことで、決済の場所もこれまでとは違いました。

これまでの現金購入では、不動産会社で決済を行っていました。

今回は、金融機関の応接室です。

当日は、

• 金融機関の担当者
• 不動産仲介会社の担当者
• 売主
• 買主である私たち

が集合。

金融機関で融資が実行され、残代金の支払いなどの手続きを進めます。

そして、無事に決済完了。

これまで現金で購入してきた私たちにとって、金融機関の応接室で関係者が集まり、融資を使って物件を取得するというのは初めての経験でした。

「不動産投資で融資を使うって、こういうことなのか」

と実感した瞬間でもあります。

4件目の購入を決めた理由

では、なぜ私たちは、この築約51年の戸建てを購入したのでしょうか。

理由は大きく3つあります。

① 立地と賃貸物件としての収益性

一つ目は、立地と収益性のバランスです。

駅から徒歩7分程度。

間取りは5DK。

周辺の賃貸募集状況などから、家賃は月額5万円～6万円程度を想定しました。

購入価格は400万円。

単純計算では、想定家賃5万円～6万円に対して、表面利回りは約15％～18％です。

築年数は古いものの、

「この価格なら、築古というリスクをある程度カバーできるのではないか」

と判断しました。

② 築古・増築未登記のリスクを購入前に確認できた

二つ目は、問題点を購入前に確認できたことです。

築年数は約51年。

さらに増築未登記部分もありました。

だからこそ、ホームインスペクションを実施し、建物の状態を確認。

増築未登記部分についても確認したうえで、売主側に対応してもらう条件を付けました。

もちろん、築古戸建てなので、将来的な修繕リスクがなくなったわけではありません。

それでも、

「何が問題なのか分からないまま買う」

のではなく、

「問題を確認したうえで、そのリスクを考えて買う」

ことができたのは大きかったと思います。

③ リスクを考慮して価格交渉し、融資も利用できた

そして三つ目が、価格交渉と融資です。

売出価格は450万円。

築年数、建物の状態、増築未登記部分などを考慮して価格交渉を行い、400万円で購入しました。

50万円の価格差は、築古戸建てでは決して小さくありません。

さらに今回は、400万円の融資も利用できました。

物件価格を抑えながら融資も利用できたことで、これまでとは違った形で不動産投資を進めることができました。

まとめ

今回は、我が家が2018年に購入した4件目の中古戸建てについて紹介しました。

振り返ってみると、この物件は、私たちにとっていくつもの「初めて」が詰まった物件でした。

• 築約51年の築古戸建て
• 売出価格450万円→400万円で購入
• 5DK・駅徒歩7分程度
• 想定家賃は月額5万円～6万円程度
• 増築未登記部分が判明
• 購入前に初めてホームインスペクションを実施
• 地元の信用金庫へ購入前に融資相談
• 内覧後、購入意思を固めて再度融資相談
• 融資申込み・審査を実施
• 買付申込みに増築未登記部分の解消とローン特約を付加
• 融資審査の内諾後に売買契約
• 融資金額400万円
• 金融機関の応接室で決済
• 諸費用・リフォーム費用を含む取得総額は約566万円
• リフォーム費用は約97万円

特に大きかったのは、次の3つです。

① 初めてホームインスペクションを実施したこと

② 初めて金融機関から融資を受けたこと

③ 増築未登記という問題を購入前に確認し、価格や購入条件に反映したこと

築古戸建ては、価格だけを見ると魅力的に見える物件もあります。

しかし、安い物件には、それなりの理由があります。

今回の物件も、築年数や増築未登記など、決してリスクのない物件ではありませんでした。

だからこそ、

「安いから買う」のではなく、「リスクを確認したうえで、その価格なら買える」と判断する。

これが、今回の購入で私たちが学んだことの一つです。

そして、物件1、物件2、物件3と現金購入を続けてきた私たちにとって、この4件目は、融資を利用して不動産を購入するという新しいステージに進むきっかけにもなりました。

物件を探す。

金融機関に相談する。

内覧する。

建物を調べる。

価格を交渉する。

融資を受ける。

そして、ようやく決済。

今振り返ると、450万円の築古戸建てを400万円で買っただけの話ではありません。

「築古戸建て投資のリスクをどう確認し、どう価格に反映させ、どう融資を利用して購入するか」

を経験した物件だったと思います。

その後、我が家の収益不動産や金融資産がどのように変化していったのかについては、今後の「資産形成の記録」でも紹介していきます。

（参考）これまで購入した物件一覧

• 1件目｜330万円で購入した築古戸建て
• 2件目｜900万円の中古戸建てを750万円で購入
• 3件目｜850万円の中古戸建てを620万円で購入
• 4件目｜450万円の築古戸建てを400万円で購入
• 5件目｜690万円の中古戸建てを600万円で購入
• 6件目｜700万円の中古マンションを購入
• 7件目｜630万円の中古戸建てを610万円で購入
  
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